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中国地产 专家深度解读“国五条”对楼市的影响

时间:2013-10-25 07:36 来源: 作者: 点击:

调控背后市场各方都是博弈主体

信息时报记者:“国五条”出台后,各个地方出台的细则都温柔落地,这让人思考一直以来实行的房地产调控都是在博弈中进行的,你们认为楼市调控背后的博弈方有哪些?

黎振伟:一是地方政府的财政收入与土地财政的关系。土地财政已成为大多数地方政府越来越重要的财政收入来源,在短期内可以解决地方政府的财政问题。但城镇化才是中国长期发展的目标,而房价是城镇化的稳定器。“国五条”中关于房产税的规定,表明政府要通过完善房产税来调控房价。

二是人们的投资渠道教育的缺失。中国房地产的发展缺乏一个完整的上升和下跌的周期,中国投资者实际上对房产投资的认识是不够深的。像证券、黄金、股票等投资渠道,需要一定的专业知识,而普通的投资者恰恰是缺乏这样的专业知识,使得很多投资者选择房产作为投资渠道。

三是房产产品供与求的博弈。刚需一般分为首套和改善型两种类型,其中改善型的需求也是越来越多。特别是一线城市,投机购买房产在打击下逐渐减少,而对房产的刚性需求越来越多,但市场却没有办法提供更多的产品,使得供与求产生矛盾,产生博弈。此外,购房者对房价的涨跌预期也间接对房价产生了推波助澜的作用。

四是不同区域城市的市场博弈。不同的市场是存在着供求的差异性,这是城市发展的不平衡所产生的博弈。这样就不能简单地用一刀切的政策来解决房价问题,而是要针对各地不同的情况来解决问题。

房地产调控不能靠单一方式进行,否则就会误伤到刚需一族,也会误伤到对房产就是供不应求的市场,反而会让房价更高;有些地方就是需要扩大内需,一刀切的政策,反而会误伤到这些市场。

黎文江:市场各方都是博弈主体,包括开发商、购房者、政府与银行。地方政府出于土地财政的收入要积极繁荣市场、要积极繁荣房地产业。银行业务中,与房地产相关的业务所占比重大,特别是按揭。开发商和买家更是主体,对于有房子的业主来说,与开发商均具有共同的方向,即都不希望房子贬值。而对于没房子的人来说,特别是刚毕业和结婚一族这些迫切需要买房子的人,则希望房价下降。此外,政府也要加强对买不起房子的人的住房保障。

黄韬:我认为博弈有几方面。一方面是政府在表面上希望楼价下跌,而另一方面,市场真正的需求在不断增加,一减一加就是互相博弈的过程。而政府表面上希望的楼价下跌,是满足对一些买不起房的人,其心理上的诉求的表现,所以这个博弈在本质上是有错位的,是很难最终达成双方满意的结果的。第一,政府实际上是很难让楼价下降;第二,中国房地产市场的需求是很强烈的,以及在购房者的投资方向和资金方向中,房地产是很无奈的选择,所以综合来说,如果要从博弈的表现形式来说,楼价在有政策的情况下就稍微停下,成交量跌,之后楼价又会再次上升,造成了在过去十年来,即使有九次正式的调控(几乎是每年一调控),楼价都没有真正的下跌,而且在每次调控以后,楼价都会上升。所以这次的博弈仅仅是靠“国五条”就使得楼价下降,几乎是不可能的,可以说,此次博弈只能维持房价稳定的一种措施。在过去的十年来,除了2003年的SARS,2008年的国际金融风暴使得楼价有两次较为明显的下降之外,在2011年年底,2012年年初有非常轻微的下跌,到2012年第一季度楼价有稍稍的微调,之后有非常大的支撑点,因此我们看到楼价上升的动力占了上风。这些使得楼价上升的动力包括:货币贬值,城镇化,投资渠道减少,改善住房人群,尤其是刚性需求人群不断对生活质量和优质地产产品的追求。再加上土地成本不曾下降,所以我认为楼价仍然是会保持上升的趋势。

调控方向更加合理化市场化人性化

信息时报记者:对比《国十条》,《国八条》,你们认为调控是朝着什么趋势进行的?

黄韬:朝着更加合理,更加市场化,甚至说在中央和地方政府之间取得平衡的方法去做调控,并不是以是否使楼价下降作为最终的目的。方向应该更加灵活,更加市场化,更加人性化。我相信接下来的调控还是会很温和的,不会太严厉。因为大家都清楚,如果房地产业出现大的波动,目前对于整个经济的影响会比较大,政府也不希望有些政策过于严厉。

黎振伟:可以看出,当下还是在等新的房地产政策出台,我认为下一轮对房地产的调控应该更加理性,走可持续、系统化的路线。房地产必须要进行调控,不可以任由其发展,否则又会反过来影响经济的发展和民生,但是,也必须要引导正确的房产消费。房产调控不可仅凭单一的政策,下一轮的调控可以通过税收制度的完善来进行调控。通过完善的税收制度,来转移社会的财富。例如,加强对购买豪宅类产品税收的调控,扩大保障性住房的范围。一方面可以消化投资,另一方面也可以保证老百姓的基本住房需求。“国五条”的细则可以更加丰富,更应视不同地区的情况来实施,使得房产调控政策更加人性化、科学化。此外,在房产市场化的同时,也应该加快政治体制的改革。房地产调控不能仅仅依靠房产单方面的调整和改革,应该多方面共同进行调整。

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